월세는 밀렸는데 세입자는 눌러앉았습니다. 어떻게 해야 하나요?

임대 현장에서 가장 자주 듣는 고민입니다. 연체는 계속되고, 집은 점유되어 있고, 시간은 임대인의 편이 아닙니다. 이 글에서는 주택 임차인의 차임 연체와 퇴거 거부 상황에서 임대인이 취할 수 있는 합법적이고 빠른 해결 절차(명도소송)를 실제 승소사례와 함께 알기 쉽게 정리해 드립니다.

한눈 요약

• 주택: 통상 월세 2기 이상 연체는 계약해지 및 명도소송 사유가 됩니다.

• 계약갱신요구권: 2기 이상 연체가 있으면 행사하기 어렵습니다.

• 실무 포인트: 해지 통보 → 점유이전금지가처분 → 본안 명도소송 → 강제집행 순으로 신속히 진행할수록 시간·비용 손실을 줄일 수 있습니다.

• 본 글은 일반 정보입니다. 법령·판례·특례는 시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 진행 전 최신 기준으로 상담을 권합니다.

안녕하세요, 형사전문변호사 이나경입니다.

긴급 상담이 필요하실 경우 아래 번호로 전화 혹은 문자 남겨주시면 연락드리겠습니다.

📞 이나경 변호사 연락처: 010-6652-5886

핵심 법 개념, 정말 쉽게

쉽게 보는 법률 개념 정리

1) 차임 연체 기준(주택)

• 보통 2개월분(2기) 이상의 연체액이 발생하면 계약해지 사유가 됩니다.

• 연속 여부나 납부 이력 등 구체적 사실관계에 따라 해석이 달라질 수 있어 증거 정리가 중요합니다.

2) 계약갱신요구권과 연체

• 계약갱신요구권은 임차인이 임대차 종료 전 일정 기간(통상 만료 6~2개월 전)에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 거절 사유가 없는 한 수용해야 하는 권리입니다.

• 임차인은 위와 같은 계약 갱신 요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.

• 임차인에게 2기 이상 연체가 있으면 갱신요구권을 행사하기 어렵습니다.

• 따라서 임대인은 계약 해지 및 명도소송을 검토할 수 있습니다.

3) 명도 소송

• 임차인이 계약 종료·해지 후에도 부동산을 내어주지 않을 때, 임대인이 부동산의 인도(퇴거)를 법원에 청구하는 민사소송입니다. 판결 확정 후에는 강제집행으로 실현합니다.

4) 점유이전금지가처분

• 소송 중 임차인이 점유를 제3자에게 넘겨 집행을 어렵게 만드는 행위를 막기 위해, 현재 점유 상태를 동결해 두는 보전처분입니다. 본안 소송과 병행하면 안전합니다.

큰 흐름으로 보는 명도소송 절차

1. 계약 해지 통보: 내용증명으로 해지 및 인도 요구(꼭 기한을 명시해야 합니다).

2. 점유이전금지가처분: 임차인이 지인·제3자에게 점유를 넘기며 집행을 지연시키는 것을 선제 차단.

3. 명도(인도) 청구 소송: 연체 사실, 해지 유효, 갱신요구권 불가 등을 체계적으로 주장·입증.

4. 강제집행: 판결 확정 후 집행관을 통한 인도 절차 진행.

증거 준비 체크리스트

• 임대차계약서

• 연체 내역표(월별 미납액, 총액, 입금내역 포함)

• 내용증명 발송 증빙 및 문자·메신저 기록

• 관리비 체납 자료(있다면)

• 열쇠·출입·실점유 관련 자료

승소사례 요약(개인정보 비공개)

• 사실관계:

  📋

  임차인 B씨가 2기 이상 월세를 반복 연체하였습니다.
  
  임대인 A씨는 내용증명 + 구두로 계약해지를 통보했으나, 임차인은 계약갱신요구권을 주장하며 퇴거를 거부하였습니다.

• 주요 쟁점:

  • ① 2기 이상 연체 → 계약해지 사유 충족

  • ② 연체 상태에서는 갱신요구권 행사 불가

• 결과: 법원은 임대인의 주장을 받아들여 부동산 인도를 명했고, 소송비용 및 집행비용도 임차인 부담으로 정해 임대인의 손해를 최소화했습니다.

지금 당장 무엇을 해야 하나요? (실행 체크리스트)

1. 연체 사실표 정리: 월별 미납액·부분 변제 기록까지 표로 깔끔하게 정리하세요.

2. 정식 해지 통보: 내용증명으로 해지 및 인도 요구를 기한과 함께 명확히 전달하세요.

3. 가처분 준비: 점유이전금지가처분을 선제 병행할 수 있도록 자료를 구비하세요.

4. 본안 소송 설계: 소장 핵심 쟁점(연체, 갱신요구권 불가, 인도 필요성) 정리하세요.

5. 집행 로드맵: 판결 후 강제집행 일정·비용을 미리 계획하세요.

팁: “조금씩 내며 버티기”가 반복되면 누적액이 2기에 해당하는지 매달 업데이트하세요. 부분 변제 기록도 증거입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. ‘2기 이상 연체’는 꼭 연속이어야 하나요?
A. 통상 합계가 2기분에 해당하면 요건을 충족하는 경우가 많습니다. 다만 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있어 상담으로 확인하시는 게 안전합니다.

Q2. 보증금에서 미납 월세 공제만 하면 끝나나요?
A. 보증금 공제는 금전 정산 문제이고, 퇴거·인도는 별도의 집행 권한이 필요합니다. 연체가 계속되면 명도소송과 강제집행을 준비하는 편이 안전합니다.

Q3. 임차인이 조금씩 내면서 시간을 끌면요?
A. 누적이 2기인지가 관건입니다. 부분 변제 포함 모든 입출금 자료를 증거화해 두세요.

Q4. 점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?
A. 필수는 아니지만, 점유 전가로 집행을 지연시키는 사례를 막는 실무상 강력한 안전장치입니다.

Q5. 강제집행까지 얼마나 걸리나요?
A. 사건 복잡도·법원 사정에 따라 수개월 이상 소요될 수 있습니다. 초기에 바로 착수하는 것이 중요합니다.

Q6. 임차인이 ‘계약갱신요구권’을 내세우면요?
A. 2기 이상 연체가 있으면 행사하기 어렵습니다. 연체 증거의 정확한 정리와 제시가 핵심입니다.

Q7. 임대인이 스스로 문을 교체하거나 짐을 치워도 되나요?
A. 위법 및 형사 문제로 비화될 수 있어 매우 위험합니다. 법적 절차를 통해 진행해야 합니다.

Q8. 상가와 주택의 기준이 다른가요?
A. 주택은 보통 2기, 상가는 보통 3기가 기준으로 거론되나, 특례·개정 등은 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 항상 최신 기준으로 점검해야 합니다.

이나경 변호사가 도와드리는 일

• 상황 진단·전략 설계: 초기부터 최단·최저 비용 해법을 제시해드립니다.

• 내용증명 작성·발송: 해지·인도 요구, 지급 촉구를 법적 요건 충족 형태로 진행해드릴 수 있습니다.

• 점유이전금지가처분: 집행 방해 가능성 선제 차단을 위한 점유이전금지가처분을 도와드립니다.

• 본안 명도소송 전 과정 대리: 소장·준비서면·증거 구성, 기일 출석, 판결 선고까지 모든 과정을 대리합니다.

• 강제집행 실무 지원: 집행관 협의, 일정·절차 관리, 현장 리스크 대응이 가능합니다.

• 비용 회수 전략: 소송·집행 비용, 연체 차임 회수 가능성 극대화 하실 수 있도록 도와드립니다.

• 지역 밀착 대응: 천안·아산·세종·당진·서산 등 인접 지역 신속 대응이 가능합니다.

상담·의뢰

“지금 진행하면, 손해를 여기서 멈출 수 있습니다.”

상담이 필요하실 경우 아래 번호로 전화 혹은 문자 남겨주시면 연락드리겠습니다.

📞 이나경 변호사 연락처: 010-6652-5886

상담 준비물: 임대차계약서, 월별 입출금 내역, 내용증명·문자·메신저 기록, 관리비 체납 자료 등

​

의뢰인에게는 대신 싸워 줄 수 있는 목소리,

상대방에게는 다시는 만나고 싶지 않은 변호사

천안 형사전문 이나경변호사